Несколько лет назад клиенту, получившему ипотечный кредит, было сложно подобрать жилье: продавцы квартир не хотели связываться с ипотечными покупателями из-за ряда неудобств. Со временем негатив исчез, Самарская область пережила ипотечный бум в 2006 - 2007 годах. Сегодня же не только сокращается объем выдаваемых кредитов, но и ряд финансовых структур, прежде всего, из числа столичных игроков, предъявляют более жесткие требования и к заемщику, и к приобретаемому им жилью. Вполне возможно, что скоро в ипотеку уже нельзя будет купить наиболее популярный тип квартир - «хрущевку».
Сегодня средняя сумма запрашиваемого кредита довольно существенно различается у разных операторов ипотечного рынка. По информации Самарского областного фонда жилья и ипотеки, эта цифра в 2008 году составила 1,035 млн рублей. По данным главы Самарского представительства «Городского ипотечного банка» Елены Битяй, в ее банке чаще всего выдаются суммы в 2 - 2,5 млн рублей. По словам генерального директора ООО «ВИП Компания» Татьяны Сыровой, средняя сумма кредита, которую получают клиенты, обратившиеся в ее агентство, составляет около 3 - 3,5 млн рублей.
Соответственно, различается и тип жилья, приобретаемого в ипотеку. Директор представительства «Ипотечное» РК «Центр недвижимости» Ирина Платонова отметила, что клиенты ее агентства ориентированы на покупку жилья улучшенной планировки в домах так называемой 90-й серии. «На первом месте 2-комнатные квартиры стоимостью до 3,5 млн рублей, на втором - 1-комнатные, на третьем - 3-комнатные квартиры», - рассказывает Ирина Платонова.
По мнению Татьяны Сыровой, популярным жильем для покупки в ипотеку является «хрущевка», стоимость которой существенно ниже, чем у квартиры улучшенной планировки. Актуальность «хрущевок» сегодня возросла с учетом сокращения объемов выдаваемых кредитов и высокого уровня цен на жилье. Но в последний год, по данным «Советника», приобрести такую квартиру в ипотеку становится очень сложно.
Впрочем, некоторые ограничения по степени износа жилья существовали и ранее. Как сообщили «Советнику» в Самарском областном фонде жилья и ипотеки, стандарты АИЖК, по которым в Самарской области работают СОФЖИ и еще 10 банков, предусматривают кредитование жилья с износом не более 50%, причем по квартирам до 1970 года постройки требуются справки по износу. Как правило, большинство «хрущевок» вписывается в этот процент, а «сталинки» - уже нет. Но, как заметила Татьяна Сырова, массовый приход столичных банков изменил ситуацию. «У москвичей совершенно иное отношение к ликвидности жилья, их банки изначально не кредитуют «хрущевки», поскольку в столице действует программа сноса этого вида жилья. «Городской ипотечный банк», например, кредитует покупку жилья не старше 1975 года, «Номос-банк» - не старше 1980-го и т. д. В регионах же, в частности, в Самаре о подобной программе даже речи не идет, специфика рынка такова, что «хрущевка» - самый простой способ решить квартирный вопрос для многих категорий потребителей. Именно поэтому программы московских банков подходят далеко не всем», - заключает Татьяна Сырова.
Ограничение «возраста» жилья 1980 годом строительства не предел. Около года назад на самарском ипотечном рынке появился новый игрок - «Русский ипотечный банк», с которым сотрудничают СОФЖИ, «Газбанк», «Элка-банк», «Тольяттинское ипотечное агентство». «Русский ипотечный банк» кредитует покупку жилья не старше 10 лет. Впрочем, эти программы не пользуются большой популярностью: в СОФЖИ по этим стандартам было заключено всего две сделки.
Участники рынка недвижимости пока не отмечают существенного ограничения сделок по ипотеке в контексте требований банков к объекту кредитования. Но, по мнению Татьяны Сыровой, сегодня кредитование покупки жилья стало рынком банков, а не заемщиков: если 1-2 года назад потребитель выбирал кредитную структуру и программу, то теперь он подает документы сразу в 5 - 6 банков и надеется, что хотя бы один выдаст ему кредит. Теоретически положительное решение может быть принято и по той программе, которая ограничивает «возраст» дома. Избежать такого сюрприза может быть проблематично: далеко не все банки сразу называют все требования к жилью, во всяком случае, при описании своих продуктов на официальных сайтах. По мнению Татьяны Сыровой, чтобы снизить этот риск, заемщику лучше обращаться к ипотечному брокеру, который досконально владеет информацией по требованиям банков.
Аналитики рынка недвижимости не исключают, что в дальнейшем требования не только к заемщику, но и к квартирам могут стать еще более жесткими, но расценивают это как логичное явление в стабилизации размытого 1 - 2 года назад рынка ипотеки.
Ирина Платонова,
директор представительства «Ипотечное» РК «Центр недвижимости»
- Есть набор стандартных требований АИЖК к объектам кредитования. Но каждый банк оставляет за собой право корректировать перечень требований к объектам, которые кредитуют. Также определенный набор требований к объекту кредитования выдвигают страховые и оценочные компании. Причем нередко непредусмотренные проблемы возникают именно в этом звене. К примеру, банк одобряет заявку на кредит, объект кредитования удовлетворяет всем требованиям банка, и буквально на заключении сделки можно узнать, что у этого банка сменился партнер - страховая компания, которая выставляет совершенно иной набор требований к объекту кредитования.
Елена ЧЕЧЕНИНА, «Самарский советник»
